top of page
จับมือ

Seller's solution

การตั้งราคาขาย

การตั้งราคาขาย

ขายได้หากรู้หลักการตั้งราคา

ราคามี 4 ประเภท

1) ราคาประเมินของกรมที่ดิน โดยทั่วไปราคาจะต่ำกว่าทุกประเภท

2) ราคาประเมินของธนาคาร เป็นราคาที่ใกล้เคียงหรือต่ำกว่า ราคาตลาด และราคาขายโดยทั่วไป

3) ราคาตลาด เป็นราคาเฉลี่ยโดยรวมของราคาขายโดยทั่วไป

4) ราคาที่ขาย ส่วนใหญ่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ตั้งราคาสูงกว่าราคาตลาด

ราคา#1.png
ตารางตั้งราคา#1.png

ราคาตลาด หรือราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมีโอกาสขายได้มากกว่า ดังนั้นขึ้นอยู่กับ ฐานข้อมูล ทักษะ ประสบการณ์ ความเชี่ยวชาญ ของผู้ตั้งราคาขาย ที่สามารถ วิเคราะห์ตามความเป็นจริง กับราคาที่เหมาะสม เพื่อให้ได้ราคาที่ Win Win ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ โดยไม่มโนเอาเองทั้งสองฝ่าย

การตลาด

การตลาด

สร้างโอกาสเพื่อความสำเร็จบรรลุตามเป้าหมาย

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่มีเป้าหมายเพื่อขายทรัพย์ให้ได้ประสบความสำเร็จ ต้องมีการดำเนินการด้านการตลาด

แนวทางการตลาดที่นำไปคิดวิเคราะห์ ปฏิบัติ

 1) การสำรวจข้อมูล 

  • ราคา เพื่อหาข้อมูลว่าปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ในทำเลเดียวกัน ประเภทเดียวกัน เนื้อที่และพื้นที่ใช้สอยที่เท่ากัน หรืดใกล้เคียงกัน มีราคาเท่าไร เพื่อนำไปวีเคราะห์ ตั้งราคาขายที่เหมาะสม ( การตั้งราคา )

  • สภาพอสังหาริมทรัพย์ ของตนเองและรายอื่น เพื่อพิจารณาถึงคุณภาพของทรัพย์นั้น

  • ทำเลของทรัพย์เป็นอย่างไร

  • สภาพแวดล้อมรอบบริเวณที่ตั้ง 

  • ความสะดวกสบายของสถานบริการต่างๆ ที่เอื้อประโยชน์ต่อการใช้ชีวิต และความเป็นอยู่ของผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น

  • การคมนาคมเป็นอย่าไร

  • ความปลอดภัย

  • แนวโน้มโอกาสพัฒนาความเจริญในอนาคต 

2) วิเตราะห์ข้อมูลที่สำรวจ โดยหา SWOT Analysis

  • จุดเด่น

  • จุดอ่อน

  • โอกาส

  • อุปสรรค

3) กำหนดกลุ่มเป้าหมาย ที่มีความต้องการ เหมาะสม ตรงกับวัตถุประสงค์ในการซี้อ

  • ซื้อเพื่ออยู่อาศัย

  • ซื้อเพื่อการลงทุน

4) สร้างสื่อการตลาด และส์ื่อสารการตลาด โดยแบ่งเป็น 2 ประเภท

  • Offline

  • Online

5) ประเมินผล และปรับปรุง

ปิดการขาย

ปิดการขาย

อยากขายได้ วิธีปิดการขายให้สำเร็จควรทำอย่าไร

กระบวนการขั้นตอนการปิดการขาย :

1) การคัดกรองเบื้องต้นด้วยคำถาม สำหรับพิจารณากลุ่มเป้าหมาย

  • วัตถุประสงค์ในการซื้อ

  • ทำเลที่ต้องการ

  • Spec ที่ต้องการ

  • งบประมาณ

  • กู้ หรือเงินสด

  • ระยะเวลาที่กำหนดไว้เมื่อไร

  • ผู้มีส่วนร่วมในการตัดสินใจ

  • ได้เลือกดูมากี่แห่งแล้ว เป็นอย่าไร

2) ข้อมูล

  • ต้องทราบความต้องการของลูกค้า คืออะไร

  • ทำไมจึงมีความต้องการเช่นนั้น

  • ปัจจัยที่มีผลต่อการพิจารณาในการตัดสินใจ

3) การนำเสนอ

  • ตอบโจทย์ตรงความต้องการ

  • สามารถสนองตอบปัญหา หรือได้ผลลัพธ์ที่ต้องการ

4) การเจรจาต่อรอง ปิดการขาย

  • เสนอผลประโยชน์ที่ได้รับ เพื่อได้เห็นคุณค่า

  • เสนอการสูญเสีย เมื่อพลาดโอกาส

  • เสนอการรีบตัดสินใจ  ด้วยระยะเวลา

สินเชื่อ

สินเชื่อบ้าน

บริการประเมินสินเชื่อเบี้องต้น ช่วยให้ทราบศักยภาพทางความสามารถในการขอสินเชื่อให้กับลูกค้า และให้คำปรึกษาเพิ่มเติมได้

สูตรคำนวณเบื้องตัน

  1. เงินเดือน X จำนวนเงินผ่อนที่มีศักยภาพรับได้ 40% = จำนวนเงินผ่อนที่รับได้ 

  2. จำนวนเงินผ่อนที่รับได้ - หนี้สินปัจจุบันที่ต้องชำระต่อเดือน = ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน

  3. ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน X อัตราส่วนยอดเงินผ่อนชำระต่องวด ( วงเงินกู้ 1,000,000 บาท : การผ่อนชำระ 7,000 บาท)

เพราะฉะนั้น  : ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน  X 1,000,000 / 7,000 = วงเงินกู้สูงสุดในการกู้ซื้อบ้าน

ตัวอย่าง

เงินเดือน 60,000 บาท 

หนี้สินปัจจุบันที่ต้องชำระต่อเดือน รถยนต์ 10,000 บาท 

บัตรเครดิต 2,000บาท 

รวมหนี้สินทั้งหมด = 12,000 บาท

60,000 X 40% = 24,000 บาท - 12,000 บาท = 12,000 บาท

12,000 บาท X 1,000,000 บาท / 7,000 บาท = ( วงเงินกู้สูงสุดในการกู้ซื้อบ้าน ) 1,714,285 บาท

โดยผ่อนชำระเดือนละ 12,000 บาท

เอกสาร

เอกสารนิติกรรม

เตรียมเอกสารสำหรับทำนิติกรรมการโอนของบุคคลธรรมดา : สำหรับผู้ขาย

1) หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

2) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส

3) สำเนาทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส

4) หนังสือยินยอมของคู่สมรส

5) สำเนาใบทะเบียนสมรส

6) หนังสือมอบอำนาจ (กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน )

7) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านขอผู้รับมอบอำนาจ

8) ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)

เตรียมเอกสารสำหรับทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ของนิติบุคคล : สำหรับผู้ขาย

1) หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

2) หนังสือรับรองนิติบุคคต อายุไม่เกิน 1 เดือน

3) บัญชีรายชื่อผู้ถ์อหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน

4) รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท

5) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม

6) หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

7) หนังสือมอบอำนาจ ( กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน )

8) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

9) ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล ( กรณีห้องชุด )

​

ทำนิติกรรม

การทำนิติกรรม

อยากรู้ค่าใข้จ่าย และขั้นตอนการทำนิติกรรมการโอน ณ สำนักงานที่ดิน

การเตรียมพร้อมค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน : สำหรับผู้ขาย

1) ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท 

2) ค่าอากร 5 บาท 

3) ค่าพยาน 20 บาท

4) ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน 2 % ของราคาประเมินหรือราคาขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ

5) ค่าจดจำนองจากการกู้เงินธนาคาร คิด 1 % ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 100,00 บาท

6) ค่าอากรแสตมป์ คิด 0.5 % ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ

    แต่ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์

7) ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิด 3.3 % ของราคาซื้อขาย แต่หากต่ำกว่าราคาประเมิน ให้ใช้ราคาประเมินในการคำนวณ 

    สำหรับ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าอากรแสตมป์ ชึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย  ว่า          ตกลงกันอย่างไรว่าใครเป็นผู้จ่าย

8) ค่าภาษีเงินได้ ( ผู้ขาย )

ขั้นตอนการทำนิติกรรมการโอน ณ สำนักงานที่ดิน

1) จองคิวรอพบเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์

2) กรอกคำขอ พร้อมแนมเอกสารทั้งหมด

3) นำคำขอและเอกสาร ยื่นกับเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์เมื่อผ่านการตรวจสอยเอกสาร เจ้าหน้าที่จะให้บัตรคิว เพื่อไปรอ        เรียกที่ฝ่ายชำนาญงาน

4) เมื่อถึงคิว ผู้โอนและผู้รับโอนต้องลงลายมือชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่ชำนาญงาน

5) เจ้าหน้าที่ชำนาญงานจะประเมินราคาที่ดินและนำไปใช้คำนวณค่าใช้จ่ายต่างๆ ในการโอนที่ดิน เมื่อทราบยอดค่าใช้จ่าย

   แล้ว จะได้รับใบคำนวณค่าใช้จ่ายจากเจ้าหน้าที่

6) ให้นำใบคำนวณค่าใช้จ่ายไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงิน จากนั้นจะได้รับใบเศร็จสีฟ้าและสีเหลือง

7) ให้มอบใบเสร็จสีเหลืองให้เฝ่ายจ้าหน้าที่ชำนาญงาน และรับใบเสร็จสีฟ้าจากผู้ขาย ( ตัวจริงผู้ขายเก็บรักษา )

8) เจ้าหน้าที่ชำนาณงานจะพิมพ์สลักหลังโฉนดและมอบให้ตรวจสอบ เมื่อโฉนดถูกต้องเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับโฉนพร้อม

    สัญญาซื้อขาย ( ทด.13 ) ซึ่งถือว่าสิ้นสุดขั้นตอนการโอนที่ดิน และกรรมสิทธิ์ของที่ดินก็ถือว่าเป็นของผู้ซื้อหรือผู้รับ        โอนโดยสมบูรณ์

bottom of page